25 octubre 2016

Inmobiliaria Mancera: El asalto a la ciudad

Orignalmente publicado en Méxicanos Contra La Corrupción. Un trabajo para Ruta Cívica con Información de Suma Urbana.

La Ciudad de México es un caos por la falta de un programa de desarrollo urbano actualizado. Esa suele ser la respuesta que muchos dan ante la crítica situación que vive la capital del país. Lo cierto es que la planeación no está abandonada, solo que es realizada para beneficios de unos pocos, y sin que los habitantes de la capital de la República tengan pleno conocimiento de lo que sucede. 

De hecho, el compromiso de mayor democracia en la planeación de la ciudad (formalizado en el Consejo para el Desarrollo Urbano Sustentable -CONDUSE-[i]) desaparece cuando el gobierno de Miguel Ángel Mancera se vuelve irrelevante ante la información descubierta por Suma Urbana, que se detalla enseguida: en el último año y medio se han decretado seis Polígonos de Actuación y Sistemas de Actuación por Cooperación para el desarrollo inmobiliario de importantes áreas de la ciudad. Ello sin ningún tipo de control democrático ni rendición de cuentas, sin que ninguno de los decenas de miles de habitantes de estas zonas –y de muchos más que transitan por ellas-- se enteren de esas decisiones gubernamentales que, inevitablemente, cambiará sus vidas. 

Esta planeación a espaldas de la ciudanía no es nueva. Durante el año 2012 el entonces GDF intentó aprobar un nuevo Programa General de Desarrollo Urbano[ii] (PGDU), el cual fue cancelado por la oposición[iii] de grupos de organizaciones civiles, vecinales, del Colegio de Arquitectos de la Ciudad de México y la Sociedad de Arquitectos Mexicanos (CAM-SAM)  ante su falta de discusión pública y la intentona de realizar una consulta exprés para su aprobación.[iv]

A pesar de la urgencia real de contar con un nuevo PGDU, que guíe el desarrollo urbano, controle el desarrollo urbano arbitrario y permita enfrentarnos a los retos actuales y futuros (como el cambio climático) la actualización de éste aún no se da. Si bien se está trabajando con talleres de cierto nivel de participación ciudadana, mediante el CONDUSE, esto no implica que se haya detenido la planeación [oculta] de la ciudad. Todo esto en medio de escándalos que sobre el uso de la Norma 26 (sobre vivienda de interés social) que han permitido la proliferación desarrollos inmobiliarios irregulares (cuyas ganancias podrían ser de hasta 2,535 millones de pesos[v]), de operaciones antidemocráticas y de intentos de privatización del espacio y bienes públicos, como el Corredor Cultural Chapultepec. 

Los seis enormes Polígonos de Actuación (PA) y Sistemas de Actuación por Cooperación (SAC) detectados por Suma Urbana son: Granadas, Doctores, La Mexicana, San Pablo, Tacubaya y Alameda-Reforma. Polígonos que se estiman suman un total de 1,233 hectáreas que son controladas por fideicomisos privados, lo que las hacen totalmente opacas. Áreas equivalentes a 1.7 veces tamaño del Aeropuerto Internacional de la Ciudad de México o 4.5 veces el bosque de Chapultepec[vi]. Resalta que 3 de ellas se encuentran en la delegación Cuauhtémoc (Doctores, San Pablo y Alameda-Reforma) sumando 679 hectáreas, las cuales corresponden al 21% del territorio total de la delegación. 

Sistemas de Actuación por Cooperación creados en la Ciudad de México, 2015-2016  
Fuente: Elaboración propia.

Sistemas de Actuación por Cooperación aprobados, 2015-2016
Sistema de Actuación por Cooperación
Superficie (Hectáreas)
Número de manzanas
Población
Gaceta Oficial
Fecha de publicación
Granadas
356
245
26,122
80
29/04/2015
Doctores
263
282
47,497
197
14/10/2015
La Mexicana
41.5
2
-
55 bis
21/04/2016
Distrito San Pablo
101
83
 13,292
55 bis
21/04/2016
Tacubaya
156
108
 24,215
71
13/05/2016
Alameda-Reforma
315
230
 41,712
83
31/05/2016
TOTAL
 1,233
950
152,838


Fuente: Elaboración propia con datos de la Gaceta Oficial de la Ciudad de México.

Sistemas de Actuación por Cooperación en la Delegación Cuauhtémoc
Fuente. Elaboración propia con imágenes de Google Earth.

Si bien el uso del Sistema de Actuación por Cooperación[vii] y los Polígonos de Actuación es completamente legal, no hay antecedentes de su uso en tales escalas urbanas que corresponderían a crear un Programa Parcial de Desarrollo Urbano (PPDU) en la Ciudad de México. Por ejemplo, el de las colonias Nápoles, Ampliación Nápoles, Ciudad de los Deportes y Nochebuena, en la delegación Benito Juárez (con 182 hectáreas[viii]), o el del Centro Histórico, en la delegación Cuauhtémoc (con 446.7 hectáreas[ix]). 

Es decir, los seis polígonos son 6,7 veces los citados planes urbanos de la Benito Juárez o 2,7 el del Centro Histórico. Dicho de otra manera, los 6 SAC suman 950 manzanas, en las cuales habitan más de 152 mil personas.

Al utilizar estos instrumentos (SAC y PA)  se evitan todos los controles y procesos obligados para elaborar y aprobar un PPDU[x]:

  • Un diagnóstico de la zona público.
  • Talleres de participación ciudadana en cooperación con el gobierno delegacional.
  • Consulta pública del plan.
  • Discusión pública y aprobación en la Asamblea Legislativa.
  • Detalles del plan, incluyendo los usos de suelo, obra pública, etcétera.

Existe incluso la posibilidad de que estos SAC, por su escala e implicaciones, estén violando como mínimo el artículo 15 de la Ley General de Asentamientos Humanos que establece que los planes o programas de desarrollo urbano deberán estar a consulta del público (y tal vez los artículos 55 y 57 también). 

Los SAC consisten en acuerdos entre privados, o con la administración pública, que se componen de predios privados y públicos, para realizar acciones urbanísticas dentro de una zona delimitada, llamada Polígono de Actuación (PA). La forma en que se están utilizando estos instrumentos jurídicos se presta para una discrecionalidad enorme, pues permite relocalizar y permutar usos, destinos y potencialidades del suelo y de construcción de los mismos predios (privados o públicos), así como relotificar; independientemente de los planes urbanos preexistentes. Asimismo, permiten obtener permisos, licencias y autorizaciones de forma expedita. No solo esto, en el caso de tratarse de terrenos o inmuebles del gobierno dentro del PA, incluso podría darse el caso de que no sea necesario obtener autorizaciones adicionales a las establecidas en la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal y su Reglamento, o a la Ley de Régimen Patrimonial y del Servicio Público para llevar a cabo los desarrollos dentro del SAC. A estos últimos se les dará prioridad y podrían realizarse enajenaciones mediante Asociaciones Público Privadas. Esto se convierte en un gran incentivo para atraer desarrolladores inmobiliarios, se pueden beneficiar de una gran discrecionalidad al incrementar su potencial de construcción (fuera de los planes autorizados), desarrollar dentro de predios gubernamentales y reducir los tiempos de trámites.  

Todo lo anterior a cambio de cuotas que se establecen mediante un “modelo de tasación” que no es público y cuyos recursos se dirigen a un fideicomiso que maneja cada SAC. Recursos que son utilizados únicamente dentro del mismo SAC, por lo que no necesariamente pasarán por la tesorería pública y podrían no estar sujetos a rendición de cuentas.

De la misma forma, al ser aprobados únicamente mediante un proceso burocrático que se notifica como un “acuerdo” en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México, sin los requisitos de un PPDU, se oculta la dimensión exacta de estos SAC y su ubicación, pues no publican plano alguno o datos del Polígono de Actuación. Solo describen los polígonos en función de las calles que los delimitan, por lo que uno se debe de dar la tarea de interpretar y hacer los cálculos correspondientes para tener una idea de su localización precisa y tamaño exacto.

Así, los SAC y PA se convierten en mecanismos perfectos para la opacidad, para la falta de rendición de cuentas, para evitar los procesos democráticos, para la discrecionalidad y posiblemente para el control de vastas áreas de la ciudad por parte de particulares. Esto último debido a que los SAC se administran desde fideicomisos privados (controlados por un comité técnico), los cuales impiden saber quiénes los componen y qué predios se han aportado a cada uno y a cambio de qué. Esto a pesar de que todos los SAC creados estarán a cargo de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (SEDUVI), de que se establece que serán transparentes y que tienen que estar incorporados al Registro de Planes y Programas de SEDUVI.[xi] Registro que en su versión pública electrónica de difusión no se encuentran.[xii]

De esta forma, antes de que se apruebe el nuevo PGDU (previsto para este año), ya hay una suerte de planes parciales aprobados sin discusión pública. A partir de lo anterior no sorprendería que estos PA se tratarán de incluir en el nuevo programa de desarrollo urbano para legitimarlos.

¿CUÁLES SON LOS SISTEMAS DE ACTUACIÓN POR COOPERACIÓN CREADOS?

SAC GRANADAS

Sistema de actuación por cooperación Granadas
 Fuente: Elaboración propia con imágenes de Google Earth.

DATOS BÁSICOS A 2010
Área (Ha)
356
Vivienda
9,578
Población
26,122
Vivienda desocupada
1,528
Densidad poblacional (Hab/ha)
73
(% Vivienda desocupada)
16.0%
Fuente: Cálculos propios con información de INEGI.

El 17 de abril de 2015,  el Jefe de Gobierno, Miguel Ángel Mancera, estableció los lineamientos “del Sistema de Actuación por Cooperación para el Mejoramiento y Consolidación Sustentable del Desarrollo Urbano de la Zona denominada Granadas”, y 5 días después fue creado oficialmente. Por cierto, el mismo día de publicación del programa sectorial de SEDUVI.[xiii] Polígono que se creó después de que esta zona experimentara un desarrollo urbano descontrolado, que sometió a todos los servicios públicos a sus límites y al surgimiento de problemas de tráfico. Lo que incluso llevó en 2013 a “cerrar la ventanilla única” de trámites de construcción para generar una pausa en la edificación y planear adecuadamente el desarrollo de dicha zona. 

A partir de ello, se planteó un plan maestro[xiv] para la zona en 2014, a un costo de 12 millones de pesos pagados por constructoras,[xv] el cual se ha difundido en la red[xvi], pero no es público oficialmente.

Plan maestro Granadas 2030
 


Este Plan Maestro se modificó para ser transformado en un SAC y que los desarrolladores se sumen voluntariamente al mismo[xvii] (no como obligación que sería un PPDDU). Debido a la puesta en marcha del SAC se reanudó el otorgamiento de permisos de construcción, sin cumplirse el plan desarrollado y nunca publicado oficialmente; ello a pesar de que ha trascendido que el fideicomiso del SAC cuenta con más de 130 millones de pesos.[xviii] Debido a la reapertura de la ventanilla única, las protestas aumentaron y SEDUVI planteó la creación de una “Mesa de Seguimiento del Sistema de Actuación por Cooperación Granadas” compuesta por comités vecinales y ciudadanos. Esta fue cancelada debido a protestas, por lo exprés de la convocatoria (del 4 al 8 de abril para registro y el 12 de abril votación) y por no estar sujeta a reglas sujetas al IEDF o a la Ley de Participación Ciudadana.[xix] Lo anterior provocó mayores protestas de habitantes de la zona,[xx] y llevó a solicitar crear un PPDU, e incluso la comisión de Desarrollo e Infraestructura Urbana de la ALDF plantea cerrar la ventanilla única de permisos de construcción para el SAC Granadas y su cancelación.[xxi]

SAC DOCTORES

Proyecto SAC Doctores
Fuente: Elaboración propia con imágenes de Google Earth.

DATOS BÁSICOS A 2010
Área (Ha)
263
Vivienda
18,636
Población
47,497
Vivienda desocupada
3,641
Densidad poblacional (Hab/ha)
181
(% Vivienda desocupada)
19.5%
Fuente: Cálculos propios con información de INEGI.

El segundo SAC creado fue el de la colonia Doctores el 14 de octubre de 2015, y coincide el proyecto de Zona de Desarrollo Económico y Social (ZODES) Ciudad Administrativa, que fue suspendida 4 meses antes, en julio de 2015, en un acuerdo entre el titular de SEDUVI, Felipe de Jesús Gutiérrez, y los diputados local y federal, Alfonso Suarez del Real y Alicia Barrientos Pantoja[xxii]. Las ZODES plateaban un modelo de clúster de desarrollo inmobiliario enfocado en alguna actividad económica, en 5 zonas de la ciudad[xxiii]. En el caso de la ZODES Ciudad Administrativa, proyectada a principios del mandato de Mancera, implicaba que sobre terrenos e instalaciones del gobierno de  la ciudad, se crearan desarrollos privados. Por ejemplo, se planteaba utilizar los edificios de la procuraduría capitalina y la Junta Local de Conciliación y Arbitraje para desarrollar grandes torres de oficinas y servicios.[xxiv]
 
Proyecto de ZODE Ciudad Administrativa
Fuente: El Universal.

Tal vez por ello al momento de ser publicada su creación ni siquiera se le llamó por la zona que ocupa. Se publicó como “Acuerdo por el que se autoriza la participación de la administración pública del Distrito Federal en el sistema de actuación por cooperación en la zona que se indica para la renovación urbana y se dan a conocer los lineamientos generales para el desarrollo urbano sustentable”. Incluso el “acuerdo” es bastante irregular, en el sentido en el acto de creación del SAC se permite al gobierno participar en el mismo. 

La aprobación de este polígono de actuación parece implicar el renacimiento de la ZODE Ciudad Administrativa, pues al conformarse legalmente se establece que hay 13 predios del GDF disponibles para ser aportados al mismo SAC. Esos predios suman una superficie de 54,115 metros, y cuentan con un potencial constructivo total de 511 mil metros cuadrados, que hoy se desconoce en qué podrían ser utilizados.  

Inmuebles propiedad del gobierno de la ciudad de México dentro del SAC Doctores
Ubicación
Pisos actuales
Pisos permitidos
Superficie máxima de construcción permitida (m2)
Valor estimado de superficie máxima permitida*
Valor estimado de venta por parte del gobierno
Dr. Jiménez y/o Gral. Gabriel Hernández No. 56
6
6
 34,729
$ 617,585,807
$ 17,329,771
Av. Dr. José María Vértiz no.59
2
6
12,605
$ 224,154,715
$ 6,289,895
Av. Dr. José María Vértiz No. 75
2
6
2,898
$ 51,535,134
$ 1,446,102
Dr. Lavista No. 78
2
6
21,099
$ 375,203,517
$ 10,528,401
Dr. Lavista No. 144
4
25
377,153
$ 6,706,911,799
$ 188,199,347
Av. Niños Héroes No. 139
6
6
36,631
$ 651,409,073
$ 18,278,869
Av. Niños Héroes No. 151
2
6
10,982
$ 195,292,906
$ 5,480,018
Dr. Lavista No. 54
2
6
3,289
$ 58,488,287
$ 1,641,211
Dr. Andrade No. 45
1
4
3,289
$ 58,488,287
 $ 1,641,211
Dr. Pascua No. 75
2
4
4,623
$ 82,210,809
 $ 2,306,877
Dr. Casimiro Liceaga No. 91
2
4
1,526
$ 27,136,858
$ 761,474
Dr. Casimiro Liceaga No. 93
3
4
 1,392
$ 24,753,936
$ 694,608
Dr. Andrade No. 103
5
4
1,418
$ 25,216,294
 $  707,582
TOTAL


511,634
$  9,098,387,422
$ 255,305,366
Nota: Se utiliza un estimado de valor por metro cuadrado de $17,783 pesos. Obtenido de Propiedades.com.Fuente: GOF 197; Sistema de Información Geográfica de SEDUVI (Ciudadmx ).

De hecho, el 73% de la generación de valor potencial provendría del edificio de Secretaría de Finanzas de la Ciudad de México, que tiene permitido una construcción de hasta 25 niveles. Lo más contradictorio de este esquema es que los fondos generados por el SAC  se dirigirían a un fideicomiso privado por lo que no pasarían por la Secretaría de Finanzas, evadiendo así la transparencia y la rendición de cuentas. 

SAC LA MEXICANA
El predio conocido como “La Mexicana” en Santa Fe fue una antigua mina de arena, que pasó a manos del gobierno de la ciudad (Serviment) y decidió vender 7.4 hectáreas[xxvi] del mismo en 2012. Entonces, se planteó que serviría para la construcción de hasta 5,650 mil de viviendas[xxvii] en todo el predio. Esto hizo surgir una oposición, debido a que tal cantidad de viviendas implicaría una mayor presión sobre los servicios e infraestructura pública. Justo en una zona que tiene serios problemas de abastecimiento de agua y de saturación de tráfico. Al mes de este decreto, vecinos iniciaron un juicio de amparo, que en un primer momento fue desechado, pero luego de un recurso de revisión se ganó el amparo el 10 de septiembre de 2015.[xxviii]
 
Al mismo tiempo, desde meses atrás, existía una petición de utilizar el 100% del predio La Mexicana para un parque público[xxix]. Sin embargo, después de una negociación con la Asociación de Colonos ZEDEC Santa Fe[xxx], se estableció que de las 41 hectáreas del predio La Mexicana el 70% del terreno sería usado para un parque (30 hectáreas) y el 30% para desarrollar (11 hectáreas) 1,500 viviendas.[xxxi] Estas podrían llegar a generar un valor de hasta 9.3 mil millones de pesos, tomando en cuenta que el valor promedio de los departamentos en Santa Fe es de 6.2 millones de pesos.

Todo mediante el SAC que permitirá a los privados desarrollar 1,500 viviendas a cambio de crear y mantener el parque. Esto implica que a pesar de haberse anulado la desincorporación de 7.4 hectáreas de La Mexicana, el gobierno puede privatizar los terrenos para su desarrollo comercial, algo que ha pasado antes en Santa Fe, bajo apoyo de la misma Asociación de Colonos ZEDEC Santa FE, que convirtió un parque público en un centro comercial subterráneo: Garden Santa Fe. 

Ubicación de La Mexicana
Fuente: Fuente: Elaboración propia con imágenes de Google Earth.

Finalmente cabe señalar que el “acuerdo” de creación de este SAC[xxxii] se creó sin que se emitieran los criterios y requisitos para la constitución de un PA (punto cuarto del “Acuerdo”), a diferencia de la emisión primera de lineamientos en el SAC Granadas. Al mismo tiempo que el propio “acuerdo” constituye la autorización de crear un PA en caso de ser necesario. Sin duda un “acuerdo” que genera alta discrecionalidad.
Diseño conceptual del parque La Mexicana
Fuente: Asociación de Colonos de Santa Fe.

Hasta hoy se desconoce realmente que sucederá en La Mexicana y sólo se ha difundido imágenes de cómo podría ser el parque. Incluso ya se empezaron obras, sin siquiera contar con un Plan Maestro, de acuerdo con Felipe Gutiérrez titular de SEDUVI.[xxxiii] 

SAC DISTRITO SAN PABLO
Creado el mismo día que el SAC La Mexicana, el 21 de abril de 2016, SAC Distrito San Pablo probablemente sea del que menos se tiene información. Se ha anunciado que este proyecto incluirá vivienda social y comercio en esta área, pues los usos de suelo permiten tal combinación. El SAC plantea construir 3,500 viviendas y edificaciones de hasta 12 niveles. [xxxiv] De igual forma el director de SEDUVI, Felipe Gutiérrez,  anunció que se crearía un grupo de seguimiento, del cual no se ha sabido nada aún[xxxv]; al igual que el SAC tendría lineamientos de operación, según su “acuerdo” de constitución[xxxvi], los cuales si se hubieran creado hoy se desconocen. 

Localización de SAC Distrito San Pablo
Fuente: Elaboración propia con imágenes de Google Earth.

DATOS BÁSICOS A 2010
Área (Ha)
101
Vivienda
4,733
Población
13,292
Vivienda desocupada
752
Densidad poblacional (Hab/ha)
132
(% Vivienda desocupada)
15.9%
Fuente: Cálculos propios con información de INEGI.

De acuerdo con el portal electrónico de noticias Centro Urbano, PRODEC es la empresa encargada de la planeación del proyecto y su actual director, José Antonio Revah, fungió como director del Instituto de Vivienda del Distrito Federal durante la administración de Marcelo Ebrard, y como presidente de la Consejo Nacional de Organismos Estatales de Vivienda, A.C. (CONOREVI) a principios de la década.

Cabe resaltar que este SAC se encuentra en un área privilegiada por su localización, no sólo en el centro de la ciudad, sino en los linderos de 3 grandes proyectos. Al oriente del SAC Doctores, al norte del nuevo centro comercial Portal Centro[xxxvii], localizado en el borde del SAC, y al sur de lo que se ha anunciado desde hace tiempo como Distrito Merced,[xxxviii] o la remodelación del antiguo Barrio de la Merced.

Finalmente, el SAC implica un sistema de transferencia de potencialidades (venta de derechos de desarrollo) que  generará una bolsa de fondos, del cual destinará el 70% para de inmuebles catalogados por el INAH, INBA y/o la SEDUVI y el 30% se destinará a proyectos estratégicos (decisión del SAC al no ser público). 

SAC TACUBAYA
El SAC Tacubaya se encuentra localizado en un sitio estratégico y cercano a zonas de alto valor. Alrededor se encuentran las colonias de Polanco, San Miguel Chapultepec, Condesa y Escandón, además de ser un punto de conexión rumbo a Santa Fe. De ahí que no sorprenda que durante años ahí se hayan planteado diversos proyectos, como remodelar el Centro de Transferencia Modal (CETRAM) Tacubaya, y el mercado que se encuentra a un costado del mismo. 

Localización de SAC Tacubaya
Fuente: Elaboración propia con imágenes de Google Earth.

DATOS BÁSICOS A 2010
Área (Ha)
156
Vivienda
9,578
Población
24,215
Vivienda desocupada
1,528
Densidad poblacional (Hab/ha)
155
(% Vivienda desocupada)
16.0%
Fuente: Cálculos propios con información de INEGI.

Hoy con el anuncio del SAC se establece que se reordenará y remodelará el CETRAM Tacubaya. Lo extraño aquí es que a diferencia de otros proyectos de remodelación de CETRAM que el Gobierno de la Ciudad de México se encuentra realizando no parece que se vaya a realizar mediante una Asociación Público Privada sólo limitada al terreno del paradero. Al parecer esto va mucho más allá, pues la declaratoria del SAC habla de aprovechar “inmuebles, terrenos e infraestructura subutilizada” en el polígono de actuación para la creación de una bolsa de transferencia de potencialidades. Esto implicaría que lo que se construya en dicho polígono podrá tener mayores alturas y densidades de las originalmente planeadas en el actual Programa de Desarrollo Delegacional y el Programa Parcial de Desarrollo Urbano de Tacubaya. Así, el mecanismo del SAC permitiría un boom inmobiliario en dicha zona, a cambio de una supuesta remodelación del CETRAM Tacubaya y su mercado.

Un estudio reciente de la Universidad de California Los Ángeles (UCLA) para el SAC Tacubaya menciona las limitaciones de este instrumento en cuanto a transparencia, participación ciudadana y al proceso de incorporación de privados, que requiere una negociación uno a uno de cada proyecto y sin un mecanismo claro de negociación abierto al público, por lo cual es difícil establecer los resultados; como tampoco garantiza vivienda asequible equitativa. El mismo estudio resalta que con la implementación del SAC habrá incremento del precio del suelo, gentrificación que puede llevar a especulación de los predios. Para evitar estos resultados SEDUVI tendría que aplicar políticas a nivel ciudad enfocadas en la vivienda[xxxix], es decir crear un Programa General de Desarrollo Urbano. Es decir, lo que no hace un SAC.  

La opacidad de este SAC es clara, a pesar de que el “acuerdo de creación” establece dicha transparencia. La solicitud de información RR.SIP.1550/2016 a SEDUVI para obtener el Plan Maestro, el resultado de dictámenes de impacto ambiental y los particulares adheridos al SAC Tacubaya fue negada debido a “no obra documento alguno que haga referencia a la información solicitada por éste último.” No solo esto, el SAC ha sido ya cuestionado por la diputada local Margarita Martínez Fisher, que ha pedido a la ALDF revocarlo[xl]. 

SAC Alameda-Reforma
El SAC Alameda es el tercer polígono dentro de la delegación Cuauhtémoc, dentro del cual se abarca áreas muy céntricas de la ciudad y emblemáticas, como la Alameda Central, también partes de la colonia Juárez, la Tabacalera y  la Guerrero. Además, abarca una parte de Avenida Reforma, en donde hoy existe un boom inmobiliario con desarrollos de alto valor comercial, caracterizados por rascacielos. Boom inmobiliario que se ha extendido a las colonias aledañas con edificios de departamentos y comercio.


Localización de SAC Alameda-Reforma
 Fuente: Elaboración propia con imágenes de Google Earth.

DATOS BÁSICOS A 2010
Área (Ha)
315
Vivienda
17,485
Población
41,712
Vivienda desocupada
4,210
Densidad poblacional (Hab/ha)
132
(% Vivienda desocupada)
24.1%
Fuente: Cálculos propios con información de INEGI.

Dentro de los desarrollo del SAC destaca el complejo de 5 edificios, de grupo Kaluz, que se construirá en Glorieta de Colon, con 435 mil metros cuadrados de construcción y una inversión de más de 20 mil millones de pesos (1,200 millones de dólares) [xli]. El cual incluirá un rascacielos de 60 pisos, que se convertiría en uno de los más altos de América Latina. Este desarrollo sería el más grande de su tipo en la Ciudad de México, con mucho mayor impacto que los 426 mil metros que podría llegar a tener el desarrollo de Mitikah y su rascacielos de 60 pisos[xlii].

Desarrollos en Glorieta Colon de grupo Kaluz y Sordon Madaleno
Fuente: La Jornada.

Estos grandes desarrollos pueden tener un gran impacto sobre la disponibilidad de servicios en la zona y los precios del suelo. Impactos negativos derivados de un boom inmobiliario que puede generar desde más congestión vehicular; la pérdida de patrimonio, como la hoy demolición de los históricos Baños Mina para construir departamentos[xliii]; hasta el incremento del valor del suelo y las rentas que se estima será del doble en 5 años[xliv], por lo que se puede generar gentrificación. Situación que los habitantes de la Colonia Juárez han venido denunciando desde hace tiempo[xlv].

Aunque el dinero que se obtenga del SAC fuera utilizado en la zona, no hay garantía de que fuera para amortiguar los impactos a la población. Ello a pesar de peticiones como la  de vecinos de Santa María La Redonda, junto con el diputado local Alfonso Suarez del Real, han planteado que los recursos del SAC se utilicen para el rescate de dicho barrio.[xlvi]

COROLARIO
Desde su inicio en la vida democrática, la ciudad de México no se había enfrentado nunca ante un fenómeno de esta magnitud. Uno en el cual el gobierno de Miguel Ángel Mancera cae en grandes contradicciones, en términos de democracia urbana, de planeación, de derecho a la ciudad, en donde cada quien pueda no sólo disfrutar de la misma, sino ser partícipe de su transformación.

Si inicialmente el lema de gobierno de Mancera fue “Decidiendo juntos”, es claro que no se refería ni a la población ni a otras instituciones como las Delegaciones, la Asamblea Legislativa o los instrumentos de planeación como los programas de desarrollo urbano.

Si se quisiera actuar de manera democrática, los Sistemas de Actuación por Cooperación y sus Polígonos de Actuación deberían de ser suspendidos, como menos, o cancelados; lo mismo toda autorización realizada bajo los mismos, así como transparentar y auditar cada uno de los tratos realizados bajo estos instrumentos y revisar el destino de los recursos obtenidos.

Lo anterior hasta crearse verdaderos Programas Parciales de Desarrollo Urbano para estas zonas, en línea con el nuevo Programa General de Desarrollo de Urbano, con participación ciudadana, pues no se trata de frenar el desarrollo urbano.  De no hacerse esto, gran parte del desarrollo urbano de la ciudad se realizaría de manera discrecional y opaca, sujeta a la especulación inmobiliaria y no al bien público. Sumergiendo a la capital en un mayor caos debido a la falta de planeación de la Ciudad de México, un caos en el que unos deciden más juntos que otros. 



[ii] Conocido como PGDUCDMX+10
[iv] El Universal (13/11/2012). Piden cancelar consulta sobre Programa de Desarrollo Urbano http://www.eluniversaldf.mx/home/nota52813.html
[vi] El AICM tiene un total de 746.43 hectáreas y el bosque de Chapultepec 4.42 hectáreas.
[vii] Ley de Desarrollo Urbano del DF (Ciudad de México). Artículo 78. Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano del DF (Ciudad de México). Artículos 114 y 118.
[viii] Decreto por el que se aprueba el programa parcial de desarrollo urbano Nápoles, Ampliación Nápoles, Nochebuena y Ciudad de los Deportes del programa delegacional de desarrollo urbano para la delegación Benito Juárez. Gaceta Oficial del Distrito Federal. Num 116 (27/08/2002).
[ix] Decreto por el que se aprueba Programa Parcial de Desarrollo Urbano Centro Histórico del Programa Delegacional de Desarrollo Urbano para la Delegación Cuauhtémoc, Gaceta Oficial del Distrito Federal. (07/09/2000). Modificación (Gaceta Oficial del Distrito Federal 901 -10/08/2010).
[x] Artículos 8 y 9 de Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano del DF (Ciudad de México).
[xi] Reglamento de la Ley Desarrollo Urbano de la Ciudad de México. Artículo 119.
[xii] Consultado el 6 de septiembre de 2016 http://www.seduvi.cdmx.gob.mx/programas  
[xiii] Gaceta Oficial del Distrito Federal. Núm, 80. (29 de abril de 2015).
[xv] Diario de México. (12/11/2016). Vecinos logran suspender elecciones en polígono Granadas.  http://www.diariodemexico.com.mx/vecinos-logran-suspender-eleccion-poligono-granadas/
[xvi] Maqueta del Plan Maestro Granadas (Nuevo Polanco). https://www.youtube.com/watch?v=1bWqOjyUIg4
[xvii] Revista City Manager, Núm.2 (Junio, 2016). Plan Maestro Granadas, un proyecto inacabado. http://revistacitymanager.com/index.php/2016/06/07/plan-maestro-granadas-proyecto-inacabado/
[xviii] Diario de México. (18/11/2016). Sin Freno megaobras en Nuevo Polanco. http://www.diariodemexico.com.mx/sin-freno-megaobras-en-nuevo-polanco/
[xix] Diario de México. (13/04/2016). Dejan en manos de SEDUVI reglas de votación en Granadas http://www.diariodemexico.com.mx/dejan-manos-seduvi-reglas-votacion-granadas/
[xx] Diario de México. (6/05/2016). Piden incluir a más afectados en Granadas Anahuac. http://www.diariodemexico.com.mx/piden-incluir-mas-afectados-granadas-anahuac/
[xxi] Diario de México. (6/07/2016). Aprueban, en Comisión, cierre de Ventanilla Única de Las Granadas http://www.diariodemexico.com.mx/aprueban-comision-cierre-ventanilla-unica-las-granadas/
[xxii] El Zócalo. (1/7/2015). Seduvi terminó por ceder y decide suspender proyecto en la Doctores http://www.elzocalodf.com.mx/seduvi-termino-ceder-y-decide-suspender-proyecto-la-doctores
[xxiii] Ciudad Administrativa y Judicial (Col. Doctores), Corredor Cultural-Creativo (Avenida Chapultepec), Agrociudad (Tlahuac), Ciudad del Futuro (Pedregal de Santo Domingo, Tlalpan) y Ciudad de la Salud (Tlalpan).
[xxv] UCLA. (18/03/2016). Planning a New Future for Tacubaya http://luskin.ucla.edu/2016/07/13/planning-a-new-future-for-tacubaya/
[xxvi] Gaceta Oficial del Distrito Federal. Núm. 1419 (17 de agosto de 2012).
[xxvii] Excélsior. (04/09/2012). El predio La Mexicana de Santa Fe crecerá http://www.excelsior.com.mx/2012/09/04/comunidad/857419
[xxx]  Asociación de Colonos de Santa Fe. Comunicado de Prensa 22 de abril de 2016. Acuerdan colonos de Santa Fe, crear nuevo parque público de 30 ha en el predio “La Mexicana” http://colonossantafe.com/colonos/wp-content/uploads/2016/04/COMUNICADO-PARQUE-LA-MEXICANA.pdf
[xxxi] La Crónica. (23/04/2016) Parque, negocios y mil 500 departamentos en La Mexicana. http://www.cronica.com.mx/notas/2016/957019.html
[xxxii] Gaceta Oficial del Distrito Federal. Núm. 55 Bis(21 de abril de 2016).
[xxxiii] El Universal (29/06/2016). Inician obras para parque en La Mexicana, informa SEDUVI http://www.eluniversal.com.mx/articulo/metropoli/cdmx/2016/05/29/inician-obras-para-parque-en-la-mexicana-informa-seduvi
[xxxiv] Centro Urbano. (29/12/2015). Distrito San Pablo: nuevo rostro incluyente en La Merced https://centrourbano.com/distrito-san-pablo-nuevo-rostro-incluyente-en-la-merced/
[xxxv] El Universal. (24/04/2016) Buscan Reactivar la zona sur del Centro Histórico http://www.eluniversal.com.mx/articulo/metropoli/cdmx/2016/04/24/buscan-reactivar-la-zona-sur-del-centro-historico
[xxxvi] Gaceta Oficial del Distrito Federal. Núm. 55 Bis(21 de abril de 2016).
[xxxvii] Excelsior. (14/01/2016 ) Nuevo centro comercial estará a cuadras del Zócalo y La Merced. http://www.excelsior.com.mx/comunidad/2016/01/14/1068858
[xxxix] UCLA. (18/03/2016). Planning a New Future for Tacubaya http://luskin.ucla.edu/2016/07/13/planning-a-new-future-for-tacubaya/
[xl] La Jornada. (24/05/2016) Reordenamiento de Tacubaya, a consulta: ALDF http://www.jornada.unam.mx/2016/05/24/capital/031n3cap
[xli] Dinero en Imagen. (21/04/2016).  Boom inmobiliario y propuesta del 30%. http://www.dineroenimagen.com/2016-04-21/71793
[xlii] El Financiero. (16/12/2015). Fibra Uno retomará Torre  Mitikah en 2016. http://www.elfinanciero.com.mx/empresas/fibra-uno-retomara-torre-mitikah-en-2016.html
[xliii] La Jornada. (21/08/2016). La “fiebre inmobiliaria” amenaza el patrimonio histórico en la Cuauhtémoc. http://www.jornada.unam.mx/2016/08/21/capital/029n1cap
[xliv] En Concreto. (28/07/2016 ) .Inmuebles en CDMX duplican plusvalía en 5 años  http://www.grupoenconcreto.com/2016/07/inmuebles-en-cdmx-duplican-plusvalia-en-5-anos/
[xlv] La Jornada. (02/09/2015).   Advierten sobre más expulsiones en la colonia Juárez http://www.jornada.unam.mx/2015/09/02/capital/035n3cap
[xlvi] La Jornada. (24/07/2016). Van vecinos por rescate de Santa María la Redonda. http://www.jornada.unam.mx/2016/07/24/capital/027n2cap?partner=rss



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